养老地产是房地产产品的一个细分种类，从建筑和功能上区别于传统地产项目。我们针对国内、港澳台地区、日本、美国等地的多个养老地产项目进行了多次的考察和交流，了解当地的经营模式，学习先进的管理经验，结合国内的情况，总结出了一套自己的开发建设思路，我们认为：
软件服务是核心
房屋是老年社区的载体，但老年社区最本质是服务。
硬件配备是前提
老年社区的硬件要以老人为本，没有完善、人性化的硬件，软件服务难以发挥作用。
第一部分
老年社区开发理念
?养老居住模式与人口变迁的关系
?老年住宅及设施的需求
多数老年人希望居家养老
如右图所示，85.05%的老人希望居家养老；有6.69%的老人希望入住机构
养老住宅的建设将蓬勃发展
发达国家在养医院到设施最终都走向了“家庭、社区养老“.结合中国传统养老观念，居家养老将成为我国老年人的主要养老方式
我国养老地产的形式
类型1：
按建设经营者划分为三种模式
类型2：
按建筑类型划分
类型3：
按区位和功能分类
我国养老地产存在的问题
开发档次较低，配套和服务水平有限；
产业规模小，产业链整合度低；
缺乏开发全过程的经验，而国外经验又水土不服；
缺乏清晰的市场定位，对老年客户群细分不够；
*策“不落地”，产业标准缺失。
老年社区建设方向
?实现多元化、现代的复合居住功能
?配备完善的、可应对紧急情况医疗服务功能系统
?拥有丰富的、满足不同需求的康复运动娱乐配套功能?
营造方便学习交流的、跟上时代要求的环境和设施?
具有复合精神与价值诉求的老年服务功能，满足自我价值的实现
硬件基础设计篇
1.楼梯踏步尺寸
对于老年人、及其他肢体灵活性受损的人，踏步高应该在px以下，踏步顶面宽应在px以上。
踏步立面缩进尺寸应在2mm以下，否则容易绊倒老人。
2.楼梯照明
注意隐藏光源，不能直射人眼。
照明光源应该采用多灯形式，以防止踏步表面出现阴影或自身的投影。
最理想情况是设置地灯。
3.楼梯扶手
在楼梯起始处，扶手端部应该延长mm以上，否则易发生危险。
扶手的端部应向墙壁或下方弯曲，以防止老人勾住衣袖绊倒。
4.轮椅设计
从大厦入口到升降机、住宅单位、睡房、厨房和浴室各处的入口和通道，必须全无障碍，当使用步行辅助器或轮椅时仍能使用
所有地面若有不同高度，必须加设斜道、升降台或升降机等?门坎的设计，亦要以轮椅通过时不会翻侧为原则
体验者通过在不同材质的地面上操纵轮椅来体会轮椅使用的感受。
室内铺设地毯、及景观中常见的砾石地面都是不适合轮椅使用的。
5.厨房
厨房的门安装透视窗，方便观察门后的情况
加强中部橱柜，水池下部留有轮椅插入或坐姿操作的空间
将餐桌与厨房操作太联系起来布置，可以使就餐操作流线连贯，方便老人的使用
6.起居室
老人使用的沙发不宜过软、过低。两侧的扶手最好是硬质材料，供起身时撑扶。
茶几的高度不宜过低（普通茶几的高度在～mm左右），且最好体型轻小，便于搬挪。
7.卫生间
老人手和手臂的力量和灵活性都有所下降，因此水箱冲水阀应当选用便于施力的杠杆式手柄
老人都存在起身困难的障碍，因此坐便器坐圈可以较正常情况适当调高
老人如厕时常常需要依靠坐便器的背靠休息，因此最好选用分体式坐便器或给恭桶外加背靠支撑。同时要求背盖及盖圈具有足够的硬度
所有地面，尤其是湿滑的浴室地面，都使用防滑地砖
必须的扶手杆设置
8.洗浴
洗浴空间考虑轮椅在其中移动、回旋的可能，同时为保护者留出活动空间。
在浴缸旁加设一定宽度的坐台，保证老人出入浴缸时一直保持坐姿，使身体和血压稳定。
安装合适的扶手。
9.室外设计
主要通道必须是无障碍通道
无障碍通道从主要的运输交汇点、公共汽车站、地铁站等，连接商
场、街市、屋邨办事处、社福设施，以及各住宅大厦的入口等，必须
畅通无阻。
当经过不同高度的平台时，会有升降台、升降机或斜道连接。
公共通道沿途必要的扶手杆。
部分硬件配备展示
软件核心服务
项目内部本身的医疗、保健、商业、餐饮、娱乐、休闲配套齐全，这不仅方便了项目本身的消费群体，对周边投资环境的改善也具有很大的带动作用。
根据规划，项目内部和周边将建成占地面积亩生态公园和占地面积亩的高尔夫球场。生态公园和高尔夫球场建成后将为业主们提供一个巨大的天然氧吧和休闲场所，使业主们真正享受到回归生活，回归自然的感觉。
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医疗方面，民福公医院合作成立专门的医疗机构，为入住项目的老年人提供专门的医疗服务，定期体检、建立业主入个人健康档案，为业主量身订做保健方案，同时还将建医院同各家各户及社区公共场所的每一个角落连接起来。
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现代化的会所将为到访的每一位业主提供了丰富多彩的室内娱乐休闲项目。咖啡馆、棋牌吧、演艺舞台等，品位怡然，亦歌亦舞亦开怀；更有精品图书馆，为人们提供阅读、音乐、舞蹈、茶道、插花、棋牌等丰富多彩的知性空间，可以相互学习与自我展示。
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项目周边垂钓区、室外自助烧烤及温室大棚采摘等各类户外休闲娱乐活动，将使业主更充分体味生活情趣、享受惬意心境。
管理和服务的四原则
?第一个原则是“尊严”?
第二个原则是“自立”?
第三个原则是“安全”?
第四个原则是“参与”?
第一个原则应该是“尊严”
?经济状况和身体状况，个人经历和价值，性别和年龄，家庭状况，社会地位，意愿和隐私?
在设计服务时要尊重隐私?
提供服务中要尊重意愿
?谨慎使用限制手段（身体和药物）
第二个原则是保证老年人的“自立”
?鼓励自我照料：居住，择偶，责任，以及生活中的琐碎事情，以增强他们的自信心和成就感。
?在制定养老服务规范时，界定和使用鼓励，协助，帮助的概念对为老年人提供最大程度的自立有极大的作用。?
在服务管理的过程中成功地体现出为老年人创造自立和独立的机会和意识，以便同时满足他们在身体，心理和精神上的需求。
第三个原则是“安全”
?安全是老年人保持自立的根本。?经济收入可以保证日常生活的支出，这是老年人生存的基础。
身体健康，居住环境，对入侵的自我保护意识，与家人和朋友的联络交往等都属于安全的范围之内。
?在养老服务机构的基本规范内应有安全手册。包括撤离方式并且应含有撤离演习的详细过程，图示；演习和检查频率以及员工的责任和详细的分工等。
第四个原则是“参与”
?参与社会，经济和*治活动，参与社区的建设和服务，使得他们在社会中体现自己的价值?
开展志愿服务活动使他们的余热得到尽可能大的发挥。不仅能使需要照料的老人得到照顾，同时使提供照料的老人得到自信和成就感。?
在养老服务机构的基本规范里需要对与老年人或老年协会组织如何参与老年机构的管理做详细规定。
养老地产的投资形式
客群定位及投资形式：
直接购买或长期租赁
短期租赁
老年产业的兴起沉淀年的中国传统文化，以孝义构筑了中国道德体系的伦理基础，而当代中国将面临严重的人口老龄化挑战，1-年为我国快速老龄化阶段，而北京、上海、天津等城市早已提前进入老龄化的阶段。温家宝总理在第十一届全国人民代表大会第三次会议的*府工作报告中指出，加强应对人口老龄化战略研究，加快建立健全养老社会服务体系，让老年人安享老年生活。
在这样的背景下，*府、服务机构、金融机构、房地产企业、科研院校等都在